[티티엘뉴스] 2020년 임대차 3법이 개정되었습니다. 특히 계약갱신요구권과 관련하여 해당 규정을 어떻게 해석하느냐에 따라 임대인, 임차인, 주택 매수인의 이익이 달라지기에 법규해석에 대한 문의가 끊이지 않았습니다. 국토교통부에서는 이에 대한 해석례를 발간하기도 하는 등 임대차 3법의 사회적 안정을 위해 애써왔는데, 최근 임차인이 기존 집주인에게 임대차계약갱신 의사를 밝혔다면 이후 주택을 매수한 새 주인이 실거주하겠다고 해도 임차인의 계약갱신 요구권을 거절할 수 없다는 판결(2020가단569230)이 나왔습니다. 
 

​집주인의 실거주를 목적으로 한 갱신요구권 거절은 임차인이 갱신요구권을 행사할 당시의 임대인만 할 수 있다는 취지로, 주택임대차보호법 개정으로 확대된 임차인의 갱신요구권 적용 범위에 대한 최초의 판결입니다.

수원지법 민사2단독 유현정 판사는 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물인도청구소송에서 최근 원고패소 판결을 하였습니다. B씨는 2019년 2월 집주인 C씨와 2년짜리 주택임대차계약을 체결했습니다. 임대차계약 기간 중인 지난해 8월 C씨는 A씨에게 집을 팔기로 하고 부동산 매매계약을 체결했고, 그 다음 달 B씨는 C씨에게 전세 계약 연장 의사를 밝혔습니다. 그러자 A씨는 "실거주를 목적으로 부동산을 매수한 것이므로 C씨와의 임대차계약 기간이 끝나면 나가 달라"며 소송을 제기하였습니다.
 

지난해 12월 시행된 개정 주택임대차보호법 제6조의3은 “임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. 다만, 예외적으로 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 거부할 수 있다”고 규정하고 있기에, 재판에서는 A씨가 B씨의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지가 쟁점이 되었습니다. 
 

유 판사는 "주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장해 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입됐다"며 "임차인이 자신의 계약갱신요구권 행사 이후 임차목적물이 양도돼 그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 한다면 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법 개정 사유가 퇴색된다"고 밝혔습니다.
 

그러면서 "개정법의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성 등을 볼 때 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 보는 것이 타당하다"며 "B씨는 A씨가 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료하기 이전에 계약갱신요구권을 행사했고, 종전 임대인이었던 C씨가 실제로 거주하는 것이 아니므로 A씨는 실제 거주를 이유로 B씨의 계약갱신요구권을 거절할 수 없다"고 판시하였습니다.
 

최근 부동산 관련 법규가 여러 번에 걸쳐 개정되면서 개정 전에 계약이 체결된 경우 구법의 적용을 받았던 사례들이 있는데, 위 판례는 임대인이 매수인과 매매계약을 체결하였더라도, 임대목적물에 대한 등기가 이전되지 않았기 때문에 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 상대방은 계약갱신청구권 행사 당시의 등기상 명의자인 임대인이며, 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 이후 매수인이 실거주 의사를 표시하더라도 이를 인정할 수 없다는 점에서 의미가 있습니다. 
 

임차인 보호라는 주택임대차보호법의 취지 등을 고려할 때 타당한 판결이라고 판단됩니다. 그러나 위와 같은 결과가 발생할 경우 실거주를 목적으로 임차 주택을 매수한 새로운 소유자에게는 불의의 타격이 될 수 있으므로 새로운 소유자를 위한 구제 방법으로 ①전 소유자에 대한 담보책임 추궁 여부, ②착오에 의한 계약 취소 여부, ③약정 또는 법정 해제권 행사 여부 등을 검토해 보아야 할 것입니다. 
 

근래에 부동산 가격과 전셋값이 가파르게 상승했기 때문에 주택임대차보호법의 개정에 따른 분쟁이 많이 생길 것으로 예상됩니다. 이에 국토교통부는 분쟁 상황을 방지하기 위하여 공인중개사법 시행규칙을 개정하여 중개사에게 설명의무를 부여하였습니다. 이에 따라 중개사는 주택 매매 시 매도인으로부터 확인서류를 받아 해당 주택의 임차인이 계약갱신요구권을 행사했는지를 반드시 확인하고, 계약갱신요구권을 확인할 수 있는 자료를 매도인으로부터 받아 첨부하고, 계약 시 계약갱신요구권과 관련된 권리관계를 중개의뢰인에게 설명하여 분쟁을 최소화하도록 하여야 합니다. 그러나 이러한 중개사의 확인에도 불구하고 계약일과 등기일에 상당한 기간이 존재하고, 임대차 기간 만료일로부터 6개월 이전에 갱신 의사를 통지하도록 한 주택임대차보호법으로 인해 여전히 법적인 공백이 존재합니다. 
 

따라서, 현재 거주하는 집에 계속 거주를 원하는 임차인은 만기 6개월이 되는 날 바로 계약갱신청구권을 행사하고 이에 대한 명확한 근거 자료를 확보해두어야 합니다. 이 경우 매수인은 입주 목적을 가진 매수인에게 해당 주택을 매도할 수 없습니다. 반대로 주택의 매도를 원하는 매도인은 임차인이 계약갱신청구를 하기 이전인 만기 6개월 전에 매수자를 찾아 매매계약을 체결하고 등기를 이전하는 것이 좋습니다. 이 경우 실거주를 원하는 매수인은 해당 주택에 입주하기 6개월 이전에 잔금까지 지불해야하므로 살고 있는 곳의 전세금을 빼서 주택을 매수하는 것이 어려워지게 됩니다. 

 
주택임대차보호법과 같이 생활에 큰 영향을 미치는 법이 개정되는 경우 그 법이 사회에 받아들여지기까지 진통의 시간이 필요합니다. 자신이 속한 입장에 따라 미리 대비하여 재산권 행사에 불이익을 당하지 않도록 유의하시기 바랍니다.