[티티엘뉴스] ‘화천대유’라는 회사로 인해 온 나라가 시끄럽습니다. 정식명칭은 주식회사 화천대유자산관리입니다. 화천대유란 ‘하늘의 도움으로 천하를 얻는다’는 뜻으로 주역에 나온 용어라고 하는데, 거론되는 어마어마한 액수에 회사 이름도 일상생활에서 흔히 사용되는 말이 아니라 비현실적으로 느껴지기도 합니다. 
 

최근 뉴스와 포털 1면을 장식하고 있는 화천대유. 정확하게 어떤 일이 있었던 걸까요? 

문제가 되는 대장동 개발 사업은 경기도 성남시 대장동 일대 92만㎡에 5900여 가구의 집을 짓고 새로운 도시를 만드는 프로젝트였습니다. 다만, 대장동은 택지개발촉진법·공공주택특별법(이하 ‘택지개발법’)에 따라 개발된 다른 신도시 사업과는 달리 도시개발법에 근거해서 개발되었습니다. 2000년도에 제정된 도시개발법은 택지개발법과 달리 주택 규모, 임대주택 등 주택 건설 규제가 적어 토지를 좀 더 자유롭게 활용할 수 있는 이점이 있었습니다.
 

도시개발법 제정 초기에는 공공만이 강제 수용할 수 있었으나 2007년 이후 공공이 50% 넘게 출자한 법인은 주민 동의 필요 없이 수용 방식으로 도시개발을 할 수 있게 되었고, 2008년 이후에는 인구 50만 이상 자치단체장도 도시관리계획 권한을 갖고 도시개발사업을 직접 할 수 있게 되었습니다.
 

2012년 이재명 당시 성남시장은 취임 2주년 기자회견에서 공영개발을 통한 대장동·제1공단 결합개발 계획을 발표했고, 2014년 성남시는 대장동·제1공단 결합개발 도시개발사업을 확정해 구역을 고시하였습니다. 
 

이후 성남시는 대장동 사업을 시작하게 되었고, 성남시 재정만으로 토지 매입 자금을 감당하기 어려워지자 민간 사업자와 공동으로 진행하기로 하였습니다(공공X민간 개발). 2015년에 진행된 공개 모집을 통해 하나은행 등이 포함된 그룹이 사업자로 선정되었고, 이 그룹과 공기업 등을 모아 성남시는 프로젝트 금융투자회사(PFV)인 ‘성남의뜰’을 설립하였습니다. 성남의뜰의 자본금은 공기업인 성남도시개발공사 51%, 민간사업자가 49%로 이루어졌는데, 그 중 ‘화천대유’는 1%인 5000만 원을 부담했습니다. 또 화천대유의 소유주 김만배 씨와 그의 가족·지인 등 6명은 ‘천화동인’이라는 회사를 세우고 3억 원(6%)을 내고 참여했습니다.
 

계약 당시 이익이 발생하면 성남시와 민간사업자가 나눠 갖기로 했는데, 성남도시개발공사는 수익을 확보하기 위한 안전장치로 성남의뜰로부터 가장 먼저(1순위)로 1822억 원까지 우선배당 받기로 하고, 만약 그 이상의 수익이 나면 민간사업자가 제일 마지막에(후순위) 가져가는 걸로 계약을 체결하였습니다. 
 

그러나 실제로 분배된 수익금은 성남의뜰 자본금의 50%를 댄 성남도시개발공사(공공)가 1822억 원을 가져가고, 지분 7%를 가진 화천대유 등 관계사들이 지금까지 4040억 원을 배당 받게 되었습니다. 사업 시작 시 좋지 않았던 부동산 경기가 몇 년간 급격하게 오르면서 개발수익이 엄청나게 커졌기 때문입니다. 이런 사실이 알려지자, 사람들은 수익배분 방식이 상식적이지 않다며 의혹을 제기했고, 화천대유 측과 이재명 지사는 어떤 특혜나 불법행위도 없었다며 의혹을 부인하게 된 것입니다. 
 

대규모 개발 사업을 진행하는 경우 사업의 성패와 속도를 좌우하는 것은 토지 확보와 인허가 문제입니다. 그러나 대장동 사업의 경우 개발사업의 성패를 좌우하는 토지 확보와 신속한 인허가가 공공의 주도로 보장되었기에 사업 안정성이 확실했습니다. 성남의뜰은 수용을 통해 쉽게 시세보다 훨씬 저렴하게 땅을 확보할 수 있었고, 공공이 공동 사업자여서 인허가에 걸림돌이 없었습니다. 이는 2015년 초 성남도시개발공사가 발주한 연구용역에서 ‘대장동 지역의 탁월한 입지여건에 따라 분양성과 사업성 양호’하다고 보고한 것으로도 알 수 있습니다. 
 

그러나 성남시는 계약 당시 민사업자에 대한 초과이익 환수 등의 제한을 두지 않은 채 잔여 이익이 모두 민간사업자에게 돌아가도록 계약을 체결하였고, 이로 인해 화천대유·천화동인이 개발이익의 상당 부분을 차지하면서 공공의 개발이익 환수가 대장동 개발사업 논란에서 가장 중요한 쟁점으로 떠오른 것입니다. 
 

미래를 알 수 있는 사람은 없습니다. 공공X민간 합작 개발로 대장동 사업이 진행되고, 성남의뜰이 설립되던 시기에 지금처럼 부동산 가격이 오를 것이라고 예상할 수 있는 사람은 없었을 것입니다. 그러나 입찰 하루 만에 결정된 민간사업자, 이유를 알 수 없는 화려한 고문단, 50억에 달하는 퇴직금과 추과이익환수에 대한 경고를 했다는 성남도시개발공사 2팀의 증언까지 미심적은 부분이 존재하는 것은 사실입니다. 부동산 가격의 상승과 임대차 3법으로 인한 전세난, 대출규제까지 부동산으로 몸살을 앓고 있는 현재의 대한민국에서 천문학적인 수익을 거둬들인 대장동 사업에 대하여 속 시원하게 밝혀주길 바라는 것이 국민의 바람일 것입니다. 

◆김윤미 변호사는

로펌 나비 대표변호사로 현재 상장회사인 (주)소프트센 사외이사를 역임하고 있으며 서울디지털재단 인사위원으로 활동 중이다. 

pluslaw.ym@gmail.com